Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17-20 ImmoWertV geregelt. Der Ertragswert wird auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Er setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwertes verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag (§ 17 Abs. 2.1 ImmoWertV).
Nachfolgend werden die im Ertragswertverfahren anfallenden Begriffe kurz erläutert.
Reinertrag
Der marktüblich erzielbare, jährliche Reinertrag ist die Grundlage der Ertragswertberechnung. Er ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten und stellt sich somit als Kapitalfluss des Eigentümers dar, der sich aus dem Objekt ergibt.
Rohertrag
Der Rohertrag wird aus allen marktüblich erzielbaren Einnahmen hergeleitet, sofern das Grundstück ordnungsgemäß bewirtschaftet wird. Üblicherweise handelt es sich um Mieten oder Pachten. Nicht berücksichtigt werden Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten verwendet werden. Im Falle von Leerstand oder stark abweichenden Mieterträgen sind die marktüblichen Einnahmen heranzuziehen.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind nicht umlagefähige Abschreibungen, die bei üblicher Bewirtschaftung entstehen. Darunter fallen Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.
Insofern Betriebskosten durch Umlagen gedeckt sind, bleiben diese unberücksichtigt, da diese dem Mieter in Rechnung gestellt werden können.
Liegenschaftszinssatz
Unter dem Liegenschaftszinssatz versteht man den Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz wird auf Grundlage geeigneter historischer Kaufpreise sowie der dazugehörigen Reinerträge ermittelt. Hierbei werden vergleichbare Immobilien unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer herangezogen. Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das jeweils zu erwartende Risiko einer Immobilie wider. Je höher das Risiko, desto höher der Zinssatz und desto niedriger der Ertragswert.
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und Pflege voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie beinhaltet die Tatsache, dass nach einer gewissen Zeit statistisch gesehen die Bewirtschaftung unrentabel wird. Die Restnutzungsdauer kann durch Modernisierungen und Renovierungen verlängert werden. Die tatsächliche Nutzungsdauer kann dabei deutlich länger sein. Die Betonung liegt auf „wirtschaftlich genutzt“.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale („BoG“)
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.